Właściciele nieruchomości w całej Polsce coraz częściej dostrzegają, że obecność słupów energetycznych lub przebiegających przez działkę linii przesyłowych znacząco wpływa na sposób korzystania z ich gruntu. Urządzenia te mogą ograniczać możliwości zabudowy, obniżać wartość nieruchomości, a niekiedy wręcz uniemożliwiać realizację planowanej inwestycji. W takich przypadkach właściciel ma prawo żądać uregulowania sytuacji prawnej oraz domagać się odpowiedniego wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Jakie roszczenia możesz uzyskać?
1. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu – np. firmie energetycznej, gazowni czy dostawcy Internetu – korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych. To rozwiązanie, które pozwala uporządkować sytuację prawną nieruchomości na przyszłość i otrzymać jednorazowe wynagrodzenie za korzystanie z Twojej nieruchomości. Prawne ustanowienie służebności przesyłu oznacza, że właściciele nieruchomości zmuszeni są tolerować istnienie urządzeń przesyłowych (tj. słupów energetycznych, gazociągów, wodociągów) oraz umożliwić przedsiębiorstwu przesyłowemu ich utrzymanie. Rekompensatą za taki stan rzeczy powinno być uiszczenie na rzecz właściciela nieruchomości odpowiedniego wynagrodzenia.
Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na kilka sposobów:
– poprzez zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu – właściciel i przedsiębiorca mogą zawrzeć porozumienie określające zasady korzystania z gruntu;
– poprzez wydanie przez sąd orzeczenia, w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu,
– w wyniku zasiedzenia służebności gruntowej – jeżeli przedsiębiorca korzysta z urządzeń przesyłowych przez wiele lat (20 w dobrej wierze, 30 w złej wierze), może nabyć to prawo w drodze zasiedzenia w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez organ administracji publicznej.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może mieć charakter jednorazowy bądź okresowy. Stanowi ono świadczenie „na przyszłość” w zamian za legalne uregulowanie obecności urządzeń na działce.
2. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - nawet do 6 lat wstecz
Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne korzystało z Twojej działki bez żadnej umowy lub bez ustanowionej służebności, równocześnie masz prawo domagać się wynagrodzenia za okres przeszły. To roszczenie dotyczy zwykle ostatnich 6 lat wstecz (ze względu na przedawnienie roszczeń okresowych).
Od czego zależy kwota wynagrodzenia?
Wysokość rekompensaty finansowej zależy od wielu czynników ustalanych indywidualnie dla danej sprawy. Zwykle bierze się pod uwagę w szczególności:
– wartość i przeznaczenie gruntu,
– powierzchnię zajętą przez urządzenie oraz tzw. pas eksploatacyjny/strefę ochronną,
– stopień uciążliwości infrastruktury przesyłowej na nieruchomości,
– rodzaj urządzeń – linie napowietrzne ze słupami są z reguły bardziej uciążliwe niż linie kablowe w ziemi;
– lokalizację działki i realne ograniczenia w zabudowie lub użytkowaniu
W oparciu o powyższe czynniki wysokość rekompensaty ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego lub biegłego sądowego. Jej wysokość może wynieść od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych – w zależności od charakteru nieruchomości i skali ograniczeń spowodowanych urządzeniem przesyłowym.
3. Usunięcie słupa lub zmiana przebiegu linii - rozwiązanie możliwe w szczególnych przypadkach
Żądanie usunięcia instalacji przesyłowej jest uzasadnione zwłaszcza w sytuacjach, gdy słup energetyczny w istotny sposób ogranicza możliwość korzystania z działki. Ma to miejsce m.in. wtedy, gdy znajduje się on na środku działki budowlanej, stoi w miejscu planowanej zabudowy lub gdy pas eksploatacyjny przebiega tak, że uniemożliwia realizację inwestycji. Przeniesienie słupa może być również korzystniejszym rozwiązaniem wówczas, gdy proponowane odszkodowanie nie pokrywa rzeczywistych strat, a zmiana przebiegu linii energetycznej jest technicznie wykonalna.
W praktyce sądy coraz częściej orzekają o likwidacji urządzeń przesyłowych, szczególnie gdy przedsiębiorstwo przez wiele lat działało bezprawnie, a właściciel nieruchomości wykaże, że dalsze istnienie infrastruktury przesyłowej narusza jego uzasadnione interesy.
4. Dlaczego teraz jest najlepszy moment, by działać?
Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie, które w sposób zasadniczy przełamuje dotychczasową linię orzeczniczą w sprawach zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe i telekomunikacyjne. W wyroku z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją praktykę polegającą na nabywaniu przez przedsiębiorstwa przesyłowe – przed 2008 r. – w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu.
Co to oznacza w praktyce?
Dla właścicieli nieruchomości powyższy wyrok ma fundamentalne znaczenie, bowiem znacząco wzmacnia ich pozycję w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi. Wyrok podważył wiele wcześniejszych argumentów, na które powoływały się firmy energetyczne, w tym w szczególności brak wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości z uwagi na jej zasiedzenie. Orzeczenie Trybunału osłabiło więc linię obrony przedsiębiorstw przesyłowych oraz zwiększyła szanse właścicieli nieruchomości na uzyskanie należnego wynagrodzenia.
Co istotne, wyrok Trybunału otwiera również możliwości dla właścicieli nieruchomości, których sprawy zostały prawomocnie rozstrzygnięte z uwzględnieniem zasiedzenia nieruchomości sprzed 2008 r. Osoby te powinny rozważyć wznowienie postępowania sądowego i poddanie swojej sprawy pod rozstrzygnięcie sądu w aktualnych okolicznościach faktycznych i prawnych.
Jak kancelaria prawna może pomóc w sporze z przedsiębiorstwem przesyłowym?
Spory związane z obecnością słupów energetycznych na nieruchomości są często skomplikowane – wymagają dobrej znajomości przepisów prawa, procedur sądowych, a nierzadko również podstaw wiedzy technicznej dotyczącej infrastruktury elektroenergetycznej. Nic więc dziwnego, że wielu właścicieli decyduje się na skorzystanie z profesjonalnej pomocy. Prawnicy specjalizujący się w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi mogą przejąć na siebie większość formalności i poprowadzić sprawę kompleksowo – od analizy po finalne rozstrzygnięcie.
W czym konkretnie mogę Państwu pomóc?
Analiza sytuacji prawnej:
Kancelaria zweryfikuje posiadane dokumenty (m.in. księgi wieczyste, umowy, decyzje administracyjne), aby ustalić, czy przedsiębiorstwo energetyczne dysponuje skuteczną podstawą prawną do korzystania z Twojej nieruchomości. Jeżeli dokumentacja jest niepełna, pomogę w jej skompletowaniu. Po przeprowadzeniu analizy omówię przysługujące Ci roszczenia i doradzę, jaka strategia działania będzie najkorzystniejsza.
Negocjacje z firmą energetyczną:
Kancelaria przygotuje niezbędne pisma (np. wezwanie do zapłaty, propozycję ustanowienia służebności przesyłu) oraz będzie reprezentować Cię w rozmowach z zakładem energetycznym, dążąc do polubownego zakończenia sporu. Zawarcie korzystnej ugody może pozwolić uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu sądowego.
Reprezentacja w sądzie:
W razie potrzeby kancelaria sporządzi stosowne pisma procesowe, zgromadzi i uporządkuje materiał dowodowy oraz będzie reprezentować Cię przed sądem. Jako pełnomocnik podejmę obronę przed argumentami strony przeciwnej (np. zarzutem zasiedzenia) i będę dochodzić maksymalnej należnej Ci rekompensaty.
Wsparcie wyspecjalizowanej kancelarii w sposób istotny zwiększa szanse na pomyślne zakończenie sporu. Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w konflikcie z przedsiębiorstwem przesyłowym, zapraszam do kontaktu.